ΕΝΑ χρονομεριστική μίσθωση είναι ένας τύπος καταλύματα διακοπών συνήθως βρίσκεται πάνω ή κοντά σε ένα θέρετρο ευκολία. Είναι πολύ παρόμοια με τις συγκυριαρχίες διακοπών (βλ δεύτερα σπίτια); Ωστόσο, μια χρονομεριστική μίσθωση δεν πωλείται ως μεμονωμένη ιδιοκτησία. Αντ 'αυτού, τα χρονομερίδια πωλούνται σε εβδομαδιαίες χρονικές περιόδους ή διαστήματα και η μονάδα χρονομεριστικής μίσθωσης μοιράζεται μεταξύ πιθανώς 52 διαφορετικών κατόχων. Τα χρονομερίδια πωλήθηκαν ως σταθερές εβδομάδες, κυμαινόμενες εβδομάδες, εναλλασσόμενες εβδομάδες και πιο πρόσφατα ως λέσχες διακοπών ή συνδρομές, καθώς και συστήματα με βάση τα σημεία.
Η λεπτή εκτύπωση
Ενώ η μορφή αυτών των συναλλαγών ποικίλλει, συνήθως περιλαμβάνουν την αγορά ενός δωματίου ή σουίτας σε ένα θέρετρο για μια εβδομάδα το χρόνο, είτε σε μακροπρόθεσμη βάση (30-99 χρόνια) είτε ως πραγματική εγγεγραμμένη (πράξη) ιδιοκτησία στο διαρκές . Το κόστος είναι υψηλό: 18.000 $ (δολάρια ΗΠΑ, 2006) ή περισσότερα εκ των προτέρων, ακολουθούμενο από HOA (ένωση ιδιοκτητών σπιτιού) ή τέλη συντήρησης 500 $ / έτος και άνω, τα οποία συνεχίζονται για όσο διάστημα ο ταξιδιώτης κατέχει τη χρονομεριστική μίσθωση.
Οι νομικές λεπτομέρειες για αυτό που παίρνετε πολύ ευρέως:
- Μια ιδιοκτησία πράξης υποδηλώνει ότι έχετε νόμιμα ένα κλασματικό συμφέρον σε κτίρια ή γη, που υποτίθεται ότι είναι διαρκείας, συμπεριλαμβανομένων όλων των υποχρεώσεων.
- Το "δικαίωμα χρήσης" δεν είναι ιδιοκτησία. είναι μια μακροχρόνια μίσθωση, καταβάλλεται εκ των προτέρων, η οποία συνεχίζεται δεκαετίες στο μέλλον. Χρησιμοποιείται συχνά σε χώρες όπως Μεξικό όπου η τοπική νομοθεσία απαγορεύει στους αλλοδαπούς να αγοράζουν γη.
- Μια άλλη παραλλαγή είναι η πώληση ιδιοκτησίας όχι στην πραγματική γη (μία «εβδομάδα σπιτιού» σε έναν συγκεκριμένο τύπο δωματίου, σε ένα συγκεκριμένο θέρετρο) αλλά στην πώληση ενός ενδιαφέροντος για την εταιρεία ή την εμπιστοσύνη που κατέχει ή διαχειρίζεται το θέρετρο.
Τα πραγματικά αποτελέσματα διαφέρουν εξίσου ευρέως:
- Σταθερές εβδομάδες ήταν το αρχικό μοντέλο, ιδιοκτησία της ίδιας εβδομάδας κάθε χρόνο στην ίδια ιδιοκτησία. Οι περισσότερες ιδιοκτησίες "παλαιού χρονομεριστικού μέρους" - ανεξάρτητες ιδιοκτησίες που έχουν κατασκευαστεί από προγραμματιστές πριν από είκοσι ή περισσότερα χρόνια, πωλήθηκαν ως μεμονωμένες χρονομερίσεις και παραδόθηκαν σε ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού χωρίς περαιτέρω συμμετοχή από τους αρχικούς προωθητές και καμία περαιτέρω προσπάθεια πωλήσεων - εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία.
- Εκ περιτροπής εβδομάδες (μερικές φορές λανθασμένη ετικέτα "flex εβδομάδες") μετακινήστε κάθε κάτοχο σε μια διαφορετική εβδομάδα κάθε χρόνο σε ένα σταθερό πρόγραμμα. Μερικές φορές αυτό προσγειώνεται σε υψηλή σεζόν, μερικές φορές αυτό προσγειώνεται πολύ εκτός εποχής για να είναι χρήσιμο, αλλά θεωρητικά κάθε ιδιοκτήτης παίρνει έναν προνομιακό χρονικό διάστημα τουλάχιστον μερικές φορές.
- Πλωτές εβδομάδες είναι ελαφρώς πιο ευέλικτα. οι υποψήφιοι ιδιοκτήτες αγοράζουν μια εβδομάδα το χρόνο σε μια συγκεκριμένη σεζόν χωρίς να δεσμεύονται εκ των προτέρων σε συγκεκριμένες ημερομηνίες (οι οποίες μπορούν να επιλέγονται κάθε χρόνο, ανάλογα με τη διαθεσιμότητα).
- Λέσχες διακοπών, συνδρομές και σημειακά συστήματα προσφέρονται από μεγάλες αλυσίδες με πολλές ιδιότητες? ο αγοραστής λαμβάνει έναν ορισμένο αριθμό "πόντων" που μπορούν να εξαργυρωθούν για διαμονή κάθε χρόνο οπουδήποτε στην αλυσίδα, αλλά οι πιο επιθυμητές ώρες και τοποθεσίες κοστίζουν περισσότερους πόντους.
Εάν έχετε χρόνο σε μια χρονομεριστική μίσθωση που δεν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε, μπορεί να υπάρχουν μερικές επιλογές:
- Ορισμένοι χειριστές μπορεί να είναι πρόθυμοι να νοικιάσουν τα δωμάτιά σας σε άλλους ταξιδιώτες, εάν το κατάλυμα διαφημίζει ακόμη βραχυπρόθεσμες διαμονές στο ξενοδοχείο.
- Ενδέχεται να μπορείτε να ανταλλάξετε μέρη με έναν άλλο ταξιδιώτη χρησιμοποιώντας ένα δίκτυο διαμονής στο σπίτι ή ανταλλαγή φιλοξενίας μοντέλο εάν η τοποθεσία είναι επιθυμητή και οι κανόνες της άδειας χρονομεριστικής μίσθωσης σας.
- Εταιρείες όπως Resort Condominiums International (RCI) και Διεθνές διάστημα (II) ενεργήστε ως μεσίτες ανταλλαγών χρονομεριστικής μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση και πάλι των κανόνων της χρονομεριστικής μίσθωσης.
Ωστόσο, υπάρχει κίνδυνος - αν αυτό που κρατάτε είναι απλά μια κακή συμφωνία, κανείς δεν θα θέλει να εξαγοράσει τη θέση σας και θα σας μείνει δαπανηρή ετήσια τέλη συντήρησης για ένα ακίνητο διακοπών που δεν χρησιμοποιείτε ποτέ.
Στη συνέχεια, υπάρχει το ερώτημα του τι θα συμβεί εάν η εταιρεία που λειτουργεί αυτά τα συστήματα χρεοκοπεί. Σε ορισμένα από αυτά τα σχήματα διατηρείτε ακόμη μια πράξη ιδιοκτησίας (με τις συνοδευτικές υποχρεώσεις ιδιοκτησίας), σε άλλα μπορεί να μην έχετε τίποτα.
Οι υποστηρικτές αυτών των διαφόρων συστημάτων επισημαίνουν γρήγορα ότι αυτά είναι συνήθως φθηνότερα (και λιγότερο απαιτητικά για συντήρηση) από την αγορά πλήρους δεύτερη κατοικία, όπως ένα εξοχικό σπίτι. Μια πιο ουσιαστική σύγκριση θα ήταν μεταξύ χρονομερισμάτων και Ξενοδοχεία ή άλλα ενοίκια. Εάν μένετε στο ίδιο μέρος (ή σε μια ιδιοκτησία στην ίδια ομάδα) για μια εβδομάδα το χρόνο, κάθε χρόνο, για μια δεκαετία ή περισσότερο, εσείς θα μπορούσε νεκρός σε χρονομεριστική μίσθωση. Ίσως τα δωμάτια και οι εγκαταστάσεις να είναι καλύτερα ή πιο ευρύχωρα από την κανονική ενοικίαση που θα έχετε για τα χρήματα, αλλά μην εμπιστεύεστε τις συγκρίσεις του διαφημιστή.
Αντίθετα, εάν αυτό πάει άσχημα, μπορεί να κολλήσετε με μια μονάδα που κανείς δεν θέλει να αγοράσει και η οποία συνεχίζει να συγκεντρώνει ετήσια συντήρηση, φόρους ακινήτων και χρεώσεις HOA ακόμη και όταν δεν χρησιμοποιείτε την εγκατάσταση. Το χειρότερο, αυτό αξίζει λιγότερο από το τίποτα - μια υποχρέωση αντί ενός περιουσιακού στοιχείου - και ίσως να μην μπορείτε ακόμη και να παραχωρήσετε το μερίδιο ιδιοκτησίας σας σε μια προβληματική ιδιοκτησία χρονομεριστικής μίσθωσης. Ο αρχικός υποστηρικτής δεν υποχρεούται να το πάρει πίσω, ακόμη και δωρεάν. Υπάρχουν πολλά ηλικιωμένα άτομα κλειδωμένα σε πληρωμές συντήρησης 450-900 € / έτος για εξοχικές κατοικίες που δεν χρησιμοποιούν πλέον και δεν μπορούν να πουλήσουν.
Παγίδες
Ένα συμβόλαιο χρονομεριστικής μίσθωσης είναι μια σύνθετη συναλλαγή ακινήτων με πολλές παγίδες. Μην υπογράφετε ένα χωρίς συμβουλές από ειδικούς.
Για τον ταξιδιώτη, μια χρονομεριστική μίσθωση μπορεί να είναι άκαμπτη δεδομένου ότι αντιπροσωπεύει τη δέσμευση για διακοπές στο ίδιο μέρος (ή σε έναν τόπο υπό την ίδια ιδιοκτησία) μία εβδομάδα το χρόνο, κάθε χρόνο. Αυτό μπορεί να είναι άβολο σε χρόνια που ο ταξιδιώτης δεν έχει δωρεάν εβδομάδα, δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να ταξιδέψει ή θα προτιμούσε να κάνει διακοπές αλλού. Μια ακύρωση της τελευταίας στιγμής είναι πιθανό να είναι δύσκολη ή αδύνατη εάν υπάρχει αλλαγή στα σχέδια. Τα χρονομερίδια έχουν επίσης υψηλό αρχικό κόστος, καθώς πρέπει να αγοραστούν εκ των προτέρων και όχι απλώς να ενοικιαστούν.
Είναι επίσης δύσκολο να προβλεφθεί εάν ένα ξενοδοχείο που ήταν καλό μέρος για να μείνετε φέτος θα διατηρήσει τα ίδια πρότυπα και την ίδια θέση στην αγορά στο μέλλον. Μερικές φορές ένα ακίνητο ανακαινίζεται και αναβαθμίζεται, με αντίστοιχη αύξηση των τιμών. Μερικές φορές μια ιδιοκτησία ή ένας προορισμός μειώνεται μέσα από χρόνια παραμέλησης. Μερικοί κάποτε δημοφιλείς προορισμοί διακοπών έχουν γίνει ακόμη πόλεις-φάντασμα. Εάν αυτό που αποκτήσατε είναι μέλος του συλλόγου, η φθορά μπορεί να επηρεάσει όλες τις εγκαταστάσεις της εταιρείας - μπορεί να έχει οικονομικές δυσκολίες ή μπορεί να έχει σταματήσει να προσπαθεί να προσελκύσει νέους πελάτες ή να τους δελεάσει με νέο όνομα.
Ακόμα κι αν ένα ακίνητο λαμβάνει σημαντική ανακαίνιση ή ανακαίνιση, οι ιδιοκτήτες της χρονομεριστικής μίσθωσης θα πρέπει να πληρώσουν για αυτήν την εργασία με υψηλότερα τέλη HOA / συντήρησης. Η διάλυση μιας ένωσης ή η μετατροπή ενός υπάρχοντος κτιρίου χρονομεριστικής μίσθωσης σε άλλο σκοπό (όπως διαμερίσματα ή condos) αργότερα μπορεί να είναι αμήχανη ή αδύνατη λόγω της κατακερματισμένης δομής ιδιοκτησίας. είναι δύσκολο να κάνουμε όλους τους ιδιοκτήτες να συμφωνήσουν σε μια μόνο πορεία δράσης.
Όπως κάθε άλλο στοίχημα στην αγορά ακινήτων, η αξία ενός μεμονωμένου χρονομεριστικού μέρους μπορεί να αυξηθεί ή να μειωθεί με την πάροδο του χρόνου. Η χρονομεριστική μίσθωση δεν πρέπει να θεωρείται επένδυση. η τιμή μεταπώλησης είναι πολύ χαμηλότερη από τις τιμές που προώθησαν οι αρχικοί πωλητές υψηλής πίεσης κατά την έναρξη του έργου, εάν η χρονομεριστική μίσθωση μπορεί να πωληθεί καθόλου. Μπορεί επίσης να είναι σχεδόν αδύνατο να βγείτε από ορισμένες από αυτές τις ρυθμίσεις - ακόμη και αν ένα άτομο είναι άρρωστο, ηλικιωμένο ή χρεοκοπημένο (και συνεπώς δεν μπορεί να ταξιδέψει) οι όροι των συμβάσεων ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό σχετικά με το εάν οι διοργανωτές έχουν οποιαδήποτε υποχρέωση να εκούσια επιτρέψτε στον ατυχή ιδιοκτήτη να εγκαταλείψει το πρόγραμμα.
Αμφισβητήσιμες τακτικές έχουν χρησιμοποιηθεί για την πώληση χρονομεριστικών μετοχών. Ένα ανεπιθύμητο γήπεδο ισχυρίζεται ότι το θύμα κέρδισε κάτι δωρεάν - όπως ταξίδια ή διαμονή - αλλά με μερικές δυσάρεστες εκπλήξεις στην εκτύπωση. η προσφορά περιέχει περισσότερες κρυφές χρεώσεις από "Νιγηρία Η απάτη 419 "προκαταβολή και η τιμή του υποτιθέμενου" freebie "είναι ότι ο ταξιδιώτης αναγκάζεται να καθίσει σε μια μακρά, υψηλή πίεση πωλήσεων. Αυτά τα βήματα μπορεί να είναι γεμάτα με ψευδείς ισχυρισμούς ότι οι χρονομεριστικές τιμές θα αναπόφευκτα αυξάνουν την αξία και θα είναι εύκολη να βγείτε από οποιαδήποτε στιγμή - κάτι που συχνά δεν είναι αλήθεια.
Σε ορισμένες περιπτώσεις, υπάρχουν λίστες αναμονής εκατοντάδων ατόμων που προσπαθούν να βγουν από δυσμενείς ρυθμίσεις χρονομεριστικής μίσθωσης. Για να προσθέσετε προσβολή στον τραυματισμό, ορισμένοι αδίστακτοι προμηθευτές διαφημίζουν «Μπορούμε να σας αποζημιώσουμε για το χρονομεριστικό σας χρονοδιάγραμμα» και, στη συνέχεια, να θυμάστε εκ νέου το αδίστακτο voyager, υποβάλλοντάς τους σε ένα ακόμη βήμα πωλήσεων υψηλής πίεσης για ένα ακόμη χρονομεριστικό πρόγραμμα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι επιθετικές τακτικές «καυτού δωματίου» με τις οποίες τα μελλοντικά θύματα εφοδιάζονται με αλκοόλ και υπόκεινται σε αρκετές ώρες εντατικής πίεσης πωλήσεων παραβιάζουν την τοπική νομοθεσία. Εάν έχετε παραλείψει, έχετε πει ότι δεν μπορείτε να βγείτε από το πρόγραμμα ή θέλετε αποζημίωση, μπορείτε να λάβετε νομικές συμβουλές, αν και αυτό μπορεί να κοστίσει χρήματα και δεν υπάρχουν εγγυήσεις ως προς το αποτέλεσμα της νομικής δράσης.
Για τους ιδιοκτήτες ξενοδοχείων και θέρετρων, οι χρονομερισμοί αντιπροσωπεύουν μια κλειδωμένη αγορά και μια προσοδοφόρα πηγή κεφαλαίου. Αυτό μπορεί να εξηγήσει την προθυμία των υποστηρικτών αυτών των προγραμμάτων, καθώς και μερικές από τις τακτικές πωλήσεων υψηλής πίεσης. Για τον ταξιδιώτη, ωστόσο, μια αχρησιμοποίητη χρονομεριστική μίσθωση μπορεί να γίνει μια επαχθείς συνεχής δαπάνη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το κόστος συντήρησης έχει αυξηθεί κατά 400% κατά τη διάρκεια της σύμβασης.
Εάν πρέπει να αγοράσετε, είναι συνήθως φθηνότερο να αγοράσετε από έναν συνάδελφο ταξιδιώτη που δεν επισκέπτεται πλέον το κατάλυμα και ψάχνει να πουλήσει αντί να αγοράσει απευθείας από τον αρχικό διαφημιζόμενο.